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冯仑:2016年后才能叫“房地产”,之前叫“住宅”

未知2020-03-27 10:13 财经

【导读】走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长。博鳌21世纪房地产论坛第19届年会,2019年7月26-29日在三亚盛大启幕。十九年来,近两千大咖嘉宾上台发言,其中御风控股董事长、万通集团创始人冯仑就是论坛2001年首届年会的出席嘉宾。近日,冯仑发表了题为新经济周期下房企的进与退的演讲,其中讲到了中国房地产进入后开发时代的五个指标。请跟随21世纪经济报道记者张敏,去现场看看。

来源/21世纪经济报道

记者/张敏

编辑/陆宇

从前年以来,我们自己讨论开始认为(行业)要进入一个好的时候,我们终于可以讲三个字,叫房地产,之前叫住宅。7月17日,中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京召开,御风控股董事长、万通集团创始人冯仑再现段子手本色。

冯仑发表了题为《新经济周期下房企的进与退》的主题演讲,冯仑2016年之前的行业称为开发时代,2016年之后为后开发时代。

开发时代的特征为:第一,产品主要以住宅为核心;第二,竞争模式简单,是买地、盖房、销售,竞争力的重点为成本、规模、速度。

上图:博鳌21世纪房地产论坛2001年首届年会,冯仑出席论坛,现场图片刊于《21世纪经济报道》2001年8月20日第29、32版,论坛背景板带有21世纪字样(组委会资料图)

冯仑指出,五个指标让中国房地产已经进入后开发时代。 第一,人均GDP超过8000美金;第二,城市空间结构基本确定;第三,除热点一二线城市外,多数城市人口的净增长停止;第四,一线城市、强二线城市逐步进入二手房时代;第五,金融环境、税收环境、利息环境,以及中长期经济成长的环境,都在抑制住宅增长。

冯仑说,在后开发时代,产品线变成了全产品线。所谓全产品线,这时候已经不是住宅了,我们的住宅也出现了销售、租赁,非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。

第二个是全价值链。以前只做加工这一块,盖房把它卖掉,和制造业一样,只算一个增值。后开发时代的房地产,要去研究土地、房屋、租赁的金融化,以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营,所有这些价值链上的东西都变成后开发时代要研究的事情。

第三个是商业模式发生变化。过去的商业模式很简单,建了卖,后开发时代的商业模式则有五花八门的创新。可简单归结为三分开一统一,开发商、投资商、运营商三者分开,统一到开发商。

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